1
- O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?
A convenção do
condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um
"ato-norma". Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só
os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do
condomínio (art. 1.333, caput, do Código Civil). O registro da convenção no
Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros,
já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é
eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado
pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
2
- Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno,
qual das normas prevalecerá?
A Convenção do
Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas.
Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos
fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas
convivência entre os condôminos. Por
tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do
Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.
3
- A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
A redução da multa
moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º,
do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios,
independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data
mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos
vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art.
2.035, parágrafo único, do Código Civil, tem-se que a redução da multa
moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de
observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que
estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito
adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza
normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o Código
Civil. Em síntese, aplica-se a redução
da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de
11/01/03.
4
- Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar
o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Não é recomendável a
adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por
"cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento,
na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei,
isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido
(superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do Código Civil).
5
- Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a
redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º,
do Código Civil diz que o condômino devedor ficará "sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês.". Os juros convencionais
moratórios são limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação
conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do Código Civil, 161, § 1º,
do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).
Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil,
encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do
Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os
condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros
superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução
da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do Código
Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.
6
- Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?
As despesas ordinárias
são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de
responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
7
- Qual a finalidade do fundo de reserva?
Sua finalidade é atender
a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos
emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem
restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.
8-
O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?
O locatário deve
contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido
com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja
constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e,
portanto, paga pelo condômino-locador.
9 - O boleto de condomínio pode ser
executado?
Sim. Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil
(Lei 13.105/2015), o crédito referente às contribuições ordinárias ou
extraordinárias de condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas
em assembleia geral são considerados títulos executivos, e portanto, pode ser
executado.
10
- É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
De acordo com o Novo Código de Processo Civil as taxas
condominiais não pagas são consideradas títulos executivos extrajudiciais, e
poderão ser objeto de negativação.
11 - O condômino inadimplente pode
votar em assembleia?
Não. Há proibição de votar e ser votado em assembleias,
quando inadimplente o condômino. O artigo 1.335 do Código Civil estabelece que
são direitos dos condôminos, votar nas deliberações de assembleia e delas
participar, estando quite com suas
obrigações.
12
- É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente
inadimplente?
Não. A aplicação da
multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que
descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja,
caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos
condôminos restantes (art. 1.337, caput, do Código Civil), proporção que no
mais das vezes inviabilizará a iniciativa.
13
- O que é o Condômino antissocial?
O Condômino antissocial
é aquele que não cumpre reiteradamente com seus deveres, perturbando os outros
Condôminos, como por exemplo, com
excesso de barulho, não colaborando com a limpeza etc.
14
- O antissocial pode ser expulso?
Não. O art. 1.337,
parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa
pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a
sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito
de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5°, XXII e
XXIII, da Constituição Federal).
15
- É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja
colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?
Sim. Desde que a
informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo
pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos
pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes.
Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como
de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.
16
- O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor,
numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?
Não. O benefício do bem
de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos
condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser
hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei
n° 8.009/90:
Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução
civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se
movido: (...)
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e
contribuições devidas em função do imóvel familiar".
17
- O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data
diferente dos demais condôminos?
Não, lei alguma permite
o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta
é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos.
Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n°
9.791/99, que dispôs sobre "a obrigatoriedade de as concessionárias de
serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para
o vencimento de seus débitos" (art. 1°), aplicável apenas às contas
oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos
condomínios edilícios.
18
- Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade
financiada, retomada pelo banco?
Por força do art. 1.345
do Código Civil, que evidencia a natureza propter
rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes
sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É
o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça:
CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade
condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que
anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro
- 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).
19
- O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu
apartamento?
Não. Além das penas
pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do Código Civil, e
da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que
importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção
ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe
a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a
imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento
do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das
próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.
20
- É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta
do condomínio?
Para que a mora e seus
efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio
das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados.
Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por
meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja
impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa,
juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento
da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores,
nos termos do art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil.
21
- Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
Com o advento da Lei n° 13.105 de 2015, o
credor pode ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu
crédito, a qualquer tempo, após vencido o prazo. Na execução de título
executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar, dentro do prazo de
três dias, o pagamento da dívida, sob pena de constrição patrimonial.
22
- Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?
Segundo o art. 1.350 do
Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da
discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de contas; - previsão
orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento
Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas
vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos
condôminos quites.
23
- A quem compete convocar as assembleias condominiais?
As assembleias poderão
ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350
§ 1º e 1.355 do Código Civil).
24
- As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os
condôminos?
O art. 1.354 do novo
Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os
condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob
pena de nulidade do ato.
25
- É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
O art. 654, § 2°, do
Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de
exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a
obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.
26
- O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem
receber procurações para votarem em assembleia?
Não existe vedação legal
nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula
expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.
27
- Quem pode dar e receber procuração?
O Código Civil, legitima o uso de procurações em assembleias,
seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa
condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração,
sem limitação de quantidade.
28
- Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?
A procuração é o
instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido
conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste
particular, o Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término
do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV):
"Art. 682. Cessa o mandato:
I - pela revogação ou pela renúncia;
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os
poderes, ou o mandatário para os exercer;
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".
29
- As atas das assembleias precisam ser registradas?
O novo Código Civil não
obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos.
No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia
pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
30
- Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?
É vedada a votação
secreta por dois motivos: O primeiro é em razão da contagem dos votos ter como
base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da
Convenção do Condomínio; e a segunda é pela possibilidade de fraudes ou equívocos
que a medida dá oportunidade.
31
- O síndico pode votar nas assembleias condominiais?
Se o síndico for
condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia,
salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a
Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de
qualquer assunto colocado em pauta.
32
- Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação
assemblear para propor a ação judicial cabível?
Não. A possibilidade de
o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto
dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art.
12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembleia
para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte:
Condomínio - Edifício de apartamentos - Representação em juízo pelo
síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns - Desnecessidade de
expressa conferência de poderes em assembleia - Insurgência contra decisão que
faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos
termos do art. 267, IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI n° 106.416-4/6
" Guarujá " 1ª Câm. Dir. Priv. " Des. Rel. Erbetta Filho - J.
29/06/99).
33 - O síndico pode ser destituído?
Sim. A destituição do síndico depende de assembleia
especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que
estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código
Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: -
prática de irregularidades; - falta de prestação de contas; - atos de má gestão
(não administrar convenientemente o condomínio).
34- O síndico está sujeito a
responsabilidades civis e criminais?
Sim. Ocorre a responsabilidade civil do síndico quando as
atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos
condôminos ou a terceiros.
A responsabilidade criminal do síndico acontece quando este
não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma
prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
35- Como se dá a aprovação de obras
em assembleia?
Se as obras são voluptuárias,
ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex:
implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
Se as obras são úteis,
ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma
da guarita, implantação de piso antiderrapante.
O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC
de "necessárias", art.
1341) podem ser feitas sem autorização
de assembleia.
Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e
comunicada.
36
- Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa
que cause tumulto numa assembleia de condomínio?
Sim. A atitude pode ter
o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n°
3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta
inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis)
meses, ou ao pagamento de multa:
"Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou
desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo
público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão
simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".
37
- O inquilino é condômino?
Não. Nos termos do art.
1.334, § 2°, do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles
que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito
de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores,
cessionários, promitentes cessionários).
38
- O inquilino pode participar e votar na assembleia?
O Código Civil não prevê
a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da
assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas
ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como
mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.
39
- O inquilino pode participar do Conselho?
A resposta depende da
análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do Código Civil faculta a
criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a
dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das
contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema,
estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é
exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.
40
- Os membros do conselho são remunerados?
Não havendo dispositivo
na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.
41
- Como se dá a destituição dos conselheiros?
Os conselheiros só
poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que
preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em
primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do novo Código
Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art.
1.353 do novo Código Civil).
42
- O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente
tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para
manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de
incompatibilidade que deve ser evitada.
43
- Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
O prazo deverá estar
previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a
reeleição.
44
- Quais são as atribuições do conselho?
O art. 1.356 do novo
Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a
respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de
a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de
poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
45
- Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia,
morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?
O prazo do mandato do
síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez
deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do
novo Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de
expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for
omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar
que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação
da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembleia, especialmente
convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).
46
- O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou
ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não
existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto,
seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o
registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333,
parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73),
não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos
condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é
conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos
condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
47
- O Código Civil impede a reeleição do síndico?
Não. O art. 1.347 do
novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do
síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado
no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e
sucessivas reeleições.
48
- O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio
não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns.
Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil,
cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do
condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso
fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;
c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente
culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados); d-Verificar o
que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto
positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no
aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível,
proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a
segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e
consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o
condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou
guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado
arcar com o preço do seu prejuízo.
49
- De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado
do condomínio?
A responsabilidade recai
sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do
síndico ou dos empregados.
50
- O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos
apartamentos?
O condomínio só responde
por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta
participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a
administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade
exclusiva de cada condômino.
51
- Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a
terceiros?
Nos termos do art. 938
do novo Código Civil, "aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde
pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar
indevido". Assim, se for possível a identificação, será do condômino
causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não
sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade
civil será do condomínio.
52
- O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao
dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?
Compete a Convenção do
condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da
garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino
possui de direito sobre a área.
53
- Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?
O art. 1.338 do novo
Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde
que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores.
Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o
fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente
exercitando um poder de autorregulamentação dos próprios condôminos, tanto mais
num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade
brasileira.
54
- Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?
A venda da parte
acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo
do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral
dos condôminos, obedecendo se sempre a ordem de preferência do condômino ao
estranho.
55
- Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves
obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o
condomínio fica responsável pelo prejuízo?
Desde que o Condomínio
imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro,
torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.
56
- A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino
negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?
Sim. São aplicáveis à
hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil:
Art. 937. O dono de edifício ou
construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de
falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...)
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono
do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem
como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...)
Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a
mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
57
- Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa,
caracteriza-se como condomínio edilício?
Não. Trata-se de
propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes
inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias,
desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n°
8.245/91 (Lei do Inquilinato).
58-
Pode o condômino dar em garantia uma área comum?
Não. O art. 1.339, § 1°,
do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou
gravadas em separado.
59
- As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?
A alteração das frações
ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos
votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há
condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio
se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é
revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do novo Código
Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: "A cada unidade imobiliária
caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio". Além do consenso unânime, se faz necessário
recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação
imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio,
bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que
a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
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- Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?
O condomínio, através da
sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de
resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade
do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo
a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei.
Conheça nossa equipe de ADVOGADOS:
Aleandro Reis - OAB/DF 34.966 Advogado e Árbitro Jurídico. Graduado em Direito – IESB (2010). Pós-graduando em Direito Imobiliário Aplicado. Pós-graduado em Direito Penal e Processual Penal. Empregado Público da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal - CAESB. Sócio Fundador da Câmara de Conciliação, Mediação e Tribunal Arbitral do Distrito Federal - CCTM/DF. Membro da Comissão Especial de Mediação da OAB/DF - CEM. Mediador registrado no Cadastro Nacional de Mediadores Judiciais e Conciliadores.
Gabriela Chimiti Melo - OAB/DF 49.715 Advogada. Graduada pela Faculdade Processus (2015). Especializada em Direito Condominial. Curso de aperfeiçoamento em Gestão de Condomínios.
Gabriela Notine Peixoto - OAB/DF 47.248 Advogada. Graduada pela Universidade Católica de Brasília - UCB (2014). Pós-graduanda em Direito do Trabalho e Direito Processual do Trabalho, pelo Complexo de Ensino Renato Saraiva - CERS. Trabalhou na antiga Secretaria de Regularização de Condomínios - Sercond.